不動産取得税の計算シミュレーション
固定資産税評価額を入れるだけで、不動産取得税を軽減措置込みで自動計算します。新築の1,200万円控除、中古の築年数別控除、住宅用地の税額控除に対応。新築・中古・土地のみ・住宅以外で試算できます。登録不要・完全無料です。
入力
売買価格ではなく固定資産税評価額。課税明細書の「価格」欄の値。
住宅用地の税額控除（1㎡単価）の計算に使います。
控除の要件は 40㎡以上240㎡以下（令和8年4月1日以降の取得）。外れると控除は0円。
内訳
不動産取得税（合計）
¥ 0
- 土地
- ¥0
- 課税標準額（評価額×1/2）
- ¥0
- 住宅用地の税額控除
- −¥0
- 建物
- ¥0
- 課税標準からの控除
- −¥0
- 課税標準額
- ¥0
- 不動産取得税 合計
- ¥0
不動産取得税＝（課税標準額−控除）×税率。税率は土地・住宅3%、住宅以外の家屋4%（令和9年3月31日までの特例）。宅地は課税標準が評価額の1/2。免税点は土地16万円・新築家屋66万円・売買等の家屋34万円（令和8年4月1日以降の取得）。軽減は申告が必要な自治体があります。実際の税額は各都道府県の県税事務所でご確認ください。
不動産取得税の計算方法
不動産取得税は、土地や建物を買ったとき・建てたときに一度だけかかる都道府県の税金です。毎年かかる固定資産税とは別のものです。
- 税額 ＝（課税標準額 − 控除）× 税率
- 税率 ＝ 土地・住宅は3%、住宅以外の家屋は4%
- 宅地の課税標準 ＝ 固定資産税評価額 × 1/2
評価額は売買価格ではありません
住宅の軽減措置（建物の控除）
住宅を取得した場合、建物の課税標準額から控除が引けます。新築か中古かで額が変わり、中古は新築された時期で決まります。
| 区分 | 控除額 |
|---|---|
| 新築住宅 | 1,200万円 |
| 新築・認定長期優良住宅 | 1,300万円 |
| 中古住宅 — 平成9年4月1日以降 | 1,200万円 |
| 中古住宅 — 平成元年4月1日〜平成9年3月31日 | 1,000万円 |
| 中古住宅 — 昭和60年7月1日〜平成元年3月31日 | 450万円 |
| 中古住宅 — 昭和56年7月1日〜昭和60年6月30日 | 420万円 |
| 中古住宅 — 昭和51年1月1日〜昭和56年6月30日 | 350万円 |
| 中古住宅 — 昭和48年1月1日〜昭和50年12月31日 | 230万円 |
| 中古住宅 — 昭和39年1月1日〜昭和47年12月31日 | 150万円 |
| 中古住宅 — 昭和29年7月1日〜昭和38年12月31日 | 100万円 |
床面積を外すと控除は0円
住宅用地の税額控除（土地が0円になることも）
住宅の敷地として土地を取得した場合、税額から次のうち大きいほうを引けます。課税標準からではなく税額から引くので、効き方が大きいのが特徴です。
- 45,000円
- 土地1㎡あたりの評価額 × 1/2 × 住宅の床面積の2倍（200㎡が上限） × 3%
都市部の土地では2つ目の式が数十万円になることが多く、土地の税額がまるごと消えるケースも珍しくありません。上の計算ツールはこの控除も込みで計算しています。
物件価格別の早見表（軽減措置のあり／なし）
土地100㎡・床面積120㎡の新築一戸建てを、土地6：建物4で按分した場合の目安です。軽減措置を使ったかどうかで、いくら変わるかを並べています。
| 物件価格 | 土地の評価額 | 建物の評価額 | 軽減なし | 軽減あり | 差額 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3,000万円 | ¥12,600,000 | ¥7,200,000 | ¥405,000 | ¥0 | −¥405,000 |
| 4,000万円 | ¥16,800,000 | ¥9,600,000 | ¥540,000 | ¥0 | −¥540,000 |
| 5,000万円 | ¥21,000,000 | ¥12,000,000 | ¥675,000 | ¥0 | −¥675,000 |
| 6,000万円 | ¥25,200,000 | ¥14,400,000 | ¥810,000 | ¥72,000 | −¥738,000 |
| 7,000万円 | ¥29,400,000 | ¥16,800,000 | ¥945,000 | ¥144,000 | −¥801,000 |
| 8,000万円 | ¥33,600,000 | ¥19,200,000 | ¥1,080,000 | ¥216,000 | −¥864,000 |
新築の一戸建ては0円になることが珍しくありません
免税点 — かからないケース
課税標準額が次の額に満たないときは、そもそも課税されません。
| 取得したもの | 免税点 |
|---|---|
| 土地 | 16万円 |
| 家屋（新築・増築・改築） | 66万円 |
| 家屋（売買・贈与など） | 34万円 |
なお相続で取得した不動産は課税されませんが、贈与は課税対象です。いつ払うのか、通知が来ないときはどうするのかは 不動産取得税の解説記事 でくわしく扱っています。